Круглый стол 25 июня: Тезисы и презентации участников

IMG_0409

25 июня 2015 состоялся второй круглый стол на тему «Текущее состояние развития рынка земли и направления развития кадастровой системы в Украине» — очередная встреча в рамках целого ряда запланированных дискуссий по актуальным вопросам земельной реформы в Украине.

Мероприятие посетили, как и ожидалось, наиболее активные и неравнодушные представители научных кругов, госслужащие и представители общественности, которые поделились своим мнением относительно того, каким является рынок земли в Украине на данный момент и какое направление стоит выбрать для наиболее эффективного развития этой сферы в ближайшем будущем.

Первым экспертом, представивший свой доклад, стала кандидат экономических наук, заведующая отделом земельных отношений  Национального научного центра «Институт аграрной экономики» Ольга Васильевна Ходаковская (презентация). Тема ее выступления звучала как «Развитие земельных отношений в аграрном секторе Украины». По состоянию на 1 января 2014 года в частной собственности находится 74,6% сельскохозяйственных угодий. Если оценивать распределение сельскохозяйственных угодий Украины по категориям хозяйств, то получим следующую картину: площадь земель в хозяйствах населения возросла в шесть раз, а площадь земель сельскохозяйственных предприятий, в свою очередь, сократилась в 2,4 раза. Структура паёв сельскохозяйственных угодий по способам их использования такова: 20,6% земель не используются или используются без соответствующего земельного оформления, около 62% — переданы в аренду по договору, а около 17% — присоединены к частным фермерским хозяйствам.

IMG_0405

По данным Госземагентства, в ходе реорганизации в Украине создано и функционирует почти 38000 новых агроформирований, в пользовании которых насчитывается 18,5 миллионов га сельскохозяйственных угодий или 44,6% их общей площади. Наибольший удельный вес земельных угодий находится в распоряжении обществ с ограниченной ответственностью (ООО) — 48,8% (9056 тыс. Га), наименьшая – у акционерных обществ (АО) — 4,5% (832 тыс. Га).

Распространенной формой землепользования в странах Европейского Союза является аренда сельскохозяйственных угодий. Страны ЕС достаточно сильно отличаются друг от друга количеством сделок на рынке аренды. В частности, сельскохозяйственные предприятия Словакии и Чехии осуществляют свою деятельность преимущественно на арендованных землях, доля которых в общем размере землепользования составляет более 90%. Фермерские хозяйства Франции, Бельгии, Германии и Эстонии имеют более 60% арендованных земель, Великобритании — более 40%. Самая низкая доля арендованных земель в Ирландии, Дании, Финляндии и Австрии — до 30%. В большинстве стран ЕС доля арендованных сельскохозяйственных угодий в общей площади сельскохозяйственного землепользования имеет тенденцию к увеличению.

Сейчас сельскохозяйственные предприятия ведут хозяйственную деятельность преимущественно на арендованных землях, доля которых в их общем землепользовании составляет более 92%. В предыдущие годы договоры аренды в основном заключались с теми хозяйствами, которые получили земельные паи. Однако в настоящее время эта тенденция изменилась. По состоянию на 1-е января 2014 года около 50% договоров аренды в Украине было заключено с другими субъектами хозяйствования, которые образуются в результате рыночных трансформаций.

С 7 апреля 2015 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)» № 191-VIII от 12 февраля 2015, которым установлен минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства на период 7 лет.

По мнению госпожи Ходаковской, от данного нововведения ситуация на рынке аренды кардинально не изменится, особенно в том, что касается сроков аренды.

IMG_0407

Не менее важным фактором улучшения форм и условий расчетов по арендной плате является конкуренция на рынке аренды и формирования взаимовыгодных отношений между арендатором и арендодателем. В результате этого в последние годы цены на основные виды сельскохозяйственной продукции, выдаваемой в счет арендной платы, не превышают цен продукции, реализуемой перерабатывающим предприятиям.

Анализируя проблемы арендных земельных отношений, следует учитывать интересы как собственников земельных паев — арендодателей, так и арендаторов. Доля арендной платы за земельные паи в структуре затрат на производство продукции растениеводства в сельскохозяйственных предприятиях перманентно растет, достигнув в 2013 уровня 12,3%.

В конце доклада Госпожа Ходаковская ещё раз озвучила основную мысль своего выступления, а именно: неотъемлемой составляющей привлечения инвестиций является экономическая, финансовая и политическая стабильность, а не существование рынка земель или его отсутствие.

Реальное увеличение поступлений в бюджеты всех уровней можно обеспечить путем повышения эффективности использования земель и прибыльности отрасли сельского хозяйства в целом. Важную роль в решении данного вопроса может сыграть развитие переработки сельскохозяйственного сырья и экспорт продукции конечного потребления с высокой добавленной стоимостью, что будет способствовать стабилизации занятости в аграрной сфере, увеличению бюджетных поступлений, развития сельских территорий и т.д.

IMG_0412

Одной из основных задач земельной реформы должно быть сохранение существующих сельскохозяйственных предприятий и фермерских хозяйств, создание благоприятных условий для развития семейных ферм, которые должны стать центром сельской занятости и развития сельских территорий.

Глава Госгеокадастра Украины Максим Петрович Мартынюк отметил глубину анализа, которую продемонстрировала госпожа Ходаковская и в контексте этого доклада отметил: статистические данные и фактический багаж только подтвердили те тенденции, которые уже давно «ощущались интуитивно».

IMG_0402

Сразу после этого слово взял директор Департамента государственного земельного кадастра Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра Игорь Александрович Долинский (презентация), который предоставил много статистического материала, доступного Госгеокадастру на основе исследований последних лет. Тема его доклада звучала следующим образом: «Состояние ведения государственного земельного кадастра и его приоритетные направления развития».

В первой части выступления господин Долинский предложил присутствующим обзорную оценку системы учета земель. В 2015 году количество сельскохозяйственных земель по сравнению с 2014 годом уменьшилось на 13 тыс. гектаров, тогда как площадь лесов увеличилась на 5,9 тыс. гектаров. Также увеличилась площадь застроенных земель — на 7,8 тыс. гектаров, по сравнению с 2014 годом. Площадь открытых заболоченных земель увеличилась на 1 тыс. гектаров, а доля сухих открытых земель с особым растительным покровом в 2015 году осталась неизменной по отношению к 2014 году.

IMG_0428

За 20 лет в распределении земельного фонда Украины между основными землепользователями и собственниками земли произошли следующие изменения: площадь земель, находящихся в собственности или пользовании сельскохозяйственных предприятий уменьшилась на 23903,9 тыс. га (39,6%), однако площадь земель, которые фактически используются гражданами, наоборот, увеличилась на 14881,6 тыс. га (24,7%).

Площади земель, которыми владеют или пользуются заведения, учреждения, организации, промышленные и другие предприятия, предприятия и организации транспорта, связи, части, предприятия, организации, учреждения, учебные заведения или оборонные предприятия, почти не изменились и по состоянию на 1-е января 2015 составляет 2309, 8 тыс. га, что на 28,0 тыс. га меньше, чем по состоянию на 1-е января 1995

Площадь земель, находящихся в собственности лесохозяйственных предприятий, увеличилась на 1666,0 тыс. га (2,8%). Площади земель запаса увеличились на 7421,8 тыс. га (12,3%) и составляют сейчас 10775,7 тыс. га.

Остальные земли (863,7 тыс. га) находятся в собственности или пользовании других землепользователей, эта площадь осталась почти неизменной по сравнению с 1994 годом.

IMG_0424

Господин Долинский перечислил приоритетные, на его взгляд, направления развития государственного земельного кадастра: во-первых, это наполнение Государственного земельного кадастра актуальными сведениями. Во-вторых — предоставление доступа к сведениям Государственного земельного кадастра органам местного самоуправления и органам государственной власти. Среди других важных задач — предоставление свободного доступа к сведениям о владельцев прав на земельные участки через Интернет, создание веб-сервисов для заказа сведений из Государственного земельного кадастра и совершенствование программного обеспечения Государственного земельного кадастра. В долгосрочной перспективе стоит обратить внимание на обеспечение информационного взаимодействия с другими кадастрами и информационными системами – в рамках реализации директивы Европейского Союза (INSPIRE).

Третий докладчик, профессор, доктор экономических наук Иосиф Николаевич Дорош, директор Государственного предприятия «Киевский научно-исследовательский и проектный институт землеустройства» (презентация) начал свое выступление с того, что подчеркнул важность реестра земельных участков, который создавался с 2013 года. Основную часть доклада эксперт посвятил проблемам и путям ведения государственного земельного кадастра, а также землеустройству.

IMG_0437

Господин Дорош очертил такие принципы развития сельскохозяйственного землепользования: формирование земельных массивов для постоянного землепользования, формирование экологических и хозяйственных ограничений в использовании земельных массивов, разработка мероприятий по защите земель в массивах от деградационных процессов, сохранению и воспроизводствю плодородия почв. Также среди принципов -создание объединений владельцев земельных долей (паев), земельные участки которых включены в земельных массивов.

Не менее важным является привлечение органов местного самоуправления к созданию объединений собственников земельных долей (паев) с предоставлением им права выступать стороной договорных процессов по неоформленным земельным участкам (неоформленное наследие, отчужденное наследство и т.д.) которые входят в сформированный земельный массив.

Господин Дорош также кратко описал процесс делегирования органам местного самоуправления права заключения договоров аренды с арендодателями, а также обеспечение заключения договоров аренды земельных массивов путем выбора уполномоченного лица от владельцев земельных долей (паев). Учет договоров аренды органами местного самоуправления с последующей подачей этих договоров в регистрационную службу.

Наконец, арендатор имеет право использовать земельные массивы после внесения их в учете в органах местного самоуправления, а параллельно может осуществляться разработка законодательных и нормативных актов по регулированию процедуры формирования земельных массивов и порядка передачи их в аренду.

IMG_0444

В результате предложений по формированию земельных массивов мы, как утверждает эксперт, получим возможность ввести рынок аренды земель (поскольку объектом аренды станет не отдельная квартира, а целостный земельный массив, и он может быть предложен разным арендаторам). Сельские территориальные общины, в свою очередь, получают возможность непосредственно участвовать в формировании рынка аренды земель и отстаивать интересы территориальных общин. Арендатор получает стабильный целостный массив земель, являющихся основой устойчивого землепользования. У государства появляются механизмы по осуществлению мероприятий по охране земель, а сформированные земельные массивы с четко выраженными границами создадут предпосылки: для обмена земельными участками как внутри, так и между массивами, а также для продажи земельных участков в пределах одного массива.

Не менее интересной и содержательной, чем доклад, оказалась и дискуссия, которая, по регламенту круглого стола, началась после выступлений в рамках основной программы.

IMG_0447

Господин Долинский сразу прокомментировал последнее выступление и заявил, что на сегодня у нас Законом о земельном кадастре предусмотрено четыре типа объектов государственного земельного кадастра: это земли в пределах государственной границы территории Украины; земли в пределах административно-территориальных единиц; земли, ограниченные для использования, и такие объекты, как земельный участок. Все эти объекты подлежат обязательной регистрации. Что касается ошибок, которые были допущены в процессе автоматизированного переноса в Государственный Земельный Кадастр: откровенно говоря, значительная часть данных была перенесена с геодезическими ошибками исполнителей землеоценочных работ. Есть ошибки в топологии, есть ошибки, связанные со статусом земель — скоро появится возможность исправлять такие досадные несоответствия с помощью нового, усовершенствованного программного обеспечения.

IMG_0488

Среди вопросов, заданных господину Дорошу после его выступления, были и такие, которые касались апробации идеологии формирования земельных массивов, предложенных экспертом. Господина Анатолия Юрченко (Государственная экологическая академия) интересовало, как к такой концепции отнеслось местное население (если, конечно, есть такая информация в наличии) и какова дальнейшая процедура организационно-правового характера — ввиду «потенциальной проблемности» такой ситуации. Есть экспериментальное хозяйство в Киевской области (Белоцерковский район), которое создало союз владельцев паев, и тесно работают с сельским головой в этом контексте. Надо признать, что количество неурегулированных законодательно вопросов действительно высоко — и, вдобавок, сейчас идет объединение территориальных общин, что определенным образом замедляет процесс. Но такая концепция удивительно хорошо воспринимается сельскими общинами — это, естественно, добавляет сил и энтузиазма. Формула звучит так: «Я считаю, что наша задача — предоставить людям возможность выбора: хочешь — сам сдавай в аренду, а хочешь — присоединяйся к союзу землевладельцев и сдавайте землю, так сказать, одним массивом». Ключевым моментом здесь является наличие альтернативы, и такую возможность необходимо законодательно закрепить. К сожалению, до сих пор еще существуют такие препятствия, как недостаточная изученность вопроса — нет узкоспециализированных исследований, которые служили бы фундаментом для более или менее вероятных прогнозов.

Присутствовали представители общественных организаций – господин Станислав Горбатович («Союз оценщиков земли») и господин Александр Бредихин («Фонд содействия защите земли») поделились своей позицией по поводу концепции развития рынка земли, направления развития кадастровой системы и главных проблем этой сферы.

Александр Бредихин обратил внимание присутствующих на следующую ситуацию: мы возвращаемся к состоянию дел, когда достаточно было выдать сертификаты на земельные паи, закрепить их за массивами, оформить это в соответствии с законодательством в правовом поле — и вопрос был решен. Наиболее проблемной технической частью, по мнению эксперта, является обеспечение прав собственности; принятие же на уровне государства или региона определенных решений, связанных с использованием и охраной земель — до сих пор является слабым местом. Мы потеряли систему учета земель — даже ту, которая велась в переходном периоде с 80-х годов до 2000 года (речь идет об известной форме «6-зем»). Эту форму не стоит было терять — зато ее следовало модифицировать, модернизировать и уже тогда выходить на вопросы землепользования. Сейчас самое время для умеренных решений, которые позволят нам создать или хотя бы подойти к созданию концепции развития земельной реформы — иначе проблемы будут преследовать нас до тех пор, пока мы не определим концептуальные основы земельной реформы. Рациональное использование земель, охрана земель — это то, чему уделяется до безобразия мало внимания. Мы не даем землевладельцу возможности влиять на процесс использования его же земельного участка.

IMG_0458

Станислав Николаевич Горбатович, ссылаясь на доклад госпожи Ходаковской, сразу напомнил об отсутствии в Украине законодательства, которое дало бы право отменить мораторий. Основной целью последнего десятилетия было построение именно рыночных земельных отношений — ведь Украина ориентируется на европейские стандарты. В свою очередь, рынок земли без оценки — бессмысленное понятие, а приравняв землю к недвижимости, мы значительно усложнили процесс оценивания.

IMG_0463

На вопрос модератора встречи о возможных изменениях в системе оценки земли господин Горбатович однозначно ответил, что методология этого процесса можно оставить в нынешнем виде. По прямолинейному и меткому выражению эксперта, «оценкой занимаются все, кому не лень», и это обстоятельство отрицательного порядка. Если будет открыт рынок земель, то нормативная денежная оценка станет ненужной, и необходимо будет разрабатывать новый алгоритм оценки.

Постоянный советник проекта «Твиннинг» Стефан Вербунт дал свой экспертный комментарий по поводу ситуации с оценкой земли в Украине. Он однозначно заявил, что, какой бы путь развития в этой сфере наше государство не выбрало, наличие основательного и надежного кадастра — это абсолютная необходимость, главный приоритет. Снятие моратория, подчеркнул он — это не самоцель. Второй вопрос — право собственности, законность собственности на земли: для открытия рынка земли мало просто ввести рынки, сначала нужно создать предпосылки для их успешного функционирования. Имеющуюся кадастровую систему в Украине господин Вербунт оценил как достойную, но нуждающуюся в наполнении актуальной информацией. К тому же, кадастр должен быть прозрачным и максимально доступным.

IMG_0474

Заведующий кафедрой землеустроительного проектирования Национального университета биоресурсов и природопользования Украины, доктор экономических наук Андрей Геннадьевич Мартин построил свое выступление, исходя из условной позиции конкретного владельца конкретного земельного участка (их в Украине почти семь миллионов). Проблема в том, что владельцы земельных участков не доверяют друг другу. Господин Мартин однозначно согласился с тезисом о том, что кадастр должен быть простым и понятным, а также о том, что он ни в коем случае не может стать самоцелью, «вещью в себе».

Для владельца участка главное — быть уверенным, что характеристики объекта собственности зафиксированы должным образом, а также простая процедура, с помощью которой можно исправить ошибки (если таковые имеются). По поводу государственного регулирования господин Мартин утверждает: нет так называемых «государственных интересов» — есть интересы определенных государственных чиновников, находящихся в данный момент в должности. Исходя из этого, эксперт предполагает, что, открывая рынок сельскохозяйственных земель, львиную часть ограничений спокойно можно обойти. Также эксперт упомянул о проблемах, связанных с наличием нескольких совладельцев на землю, особенно юридическую сторону такой ситуации.

Господин Дорош и господин Мартин коротко (насколько позволял регламент Круглого стола) обсудили роль и участие государства в реформировании кадастра, опасность примитивистского подхода к этому аспекту и возможную минимизацию государственного вмешательства.

IMG_0477

Независимый консультант в сфере экономики финансов и управления, заместитель директора Института экономики и менеджмента АПК Киевского национального экономического университета, кандидат экономических наук Павел Коваль, взяв слово, отметил, что консолидация земель, по его мнению — это абсолютно правильная идея, она представляет собой мировой тренд. Увеличивается средний объем земельного пользования у фермеров и в США, и в странах Западной Европы. Но в этих странах для такого положения дел есть юридический базис, а как это сделать сегодня в Украине — остается вопросом. Если проанализировать наиболее острые проблемы, которые обсуждались на этой встрече, получается, что все сводится к прозрачности рынка земли. Суть не в том, чтобы быстро этот рынок ввести, а в том, чтобы наладить механизм кадастра, юридические аспекты передачи земель и т.д., чтобы максимально быстро перейти от неэффективного менеджмента к эффективному. По мнению господина Коваля, целесообразно будет одновременно и готовиться к снятию моратория, и делать фактические попытки практических действий в этом направлении. Вся информация о земле содержится в ее рыночной цене, эти данные нужно, так сказать, «расшифровать», но это сложно сделать при отсутствии рынка земель.

IMG_0495

Сделать репост
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •