Круглый стол 23 июля: тезисы и презентации участников

IMG_1468

23 июля в помещении Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра состоялось очередное заседание Круглого стола по проблемам земельного рынка. Оно стало заключительным в серии дискуссионных мероприятий этого лета и было посвящено сразу двум темам: «Опыт аграрных реформ западных стран Европы» и «Обсуждение новой методики нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения».

Организационное обеспечение встречи осуществляла Независимая группа макроэкономического анализа и прогнозирования (IMF Group) при содействии Госгеокадастра Украины.

Первый блок вопросов был открыт докладом госпожи Кати Деллс (Германия), младшего руководителя проекта от Twinning, Председателя Международного Департамента консалтинга по BVVG (German Agri-Forest Privatization Agency), которая представила вниманию экспертного сообщества свой доклад на тему «Земли сельскохозяйственного назначения в государственной собственности — трансформация отношений собственности на примере Германии» (презентация).

IMG_1354

Госпожа эксперт условно разделила путь к приватизации в Германии на три больших этапа:

  • кратко- или долгосрочная аренда
  • программа приобретения земель согласно Закону о возмещении и компенсации
  • продажа по рыночной стоимости

Таким образом, на протяжении 1992-1996 годов Германия прошла этап стабилизации вновь созданных ферм, обеспечения портфеля лесных земель и создала основу для будущих продаж. В течение следующих четырех лет (до 2000) произошла консолидация вновь созданной аграрной структуры и была запущена так называемая программа покупки земель. После этого было начато продажу сельскохозяйственных земель на полностью сформированном земельном рынке; также появилась возможность долгосрочной аренды.

В результате этих этапов была создана разнородная сельськохозяйственная структура и структура собственности.

Главными целями земельной политики в Германии были – социальная справедливость, коррекция, компенсация, создание разнородной сельськохозяйственной структуры и структуры собственности, сбор фискальных доходов, поддержка функционирования муниципалитетов и экологических целей.

BVVG также занимается выделением государственных земель для проектов генерирования возобновляемой энергии.

В рамках таких проектов особое значение приобрело предоставление государственных земель под ветрогенерирующие установки. Это, по словам госпожи эксперта, является взаимовыгодной ситуацией: в государственный бюджет увеличиваются доходы, а национальная энергетическая политика получает необходимую поддержку.

Ситуация в Украине, по словам госпожи эксперта, характеризуется, прежде всего, тем, что земли сельскохозяйственного назначения находятся в государственной собственности, а управляются на районном и областном уровнях. Из-за действующего сегодня моратория продажа сельскохозяйственных земель государственной собственности является невозможной, а главный вопрос сейчас — передача права распоряжения государственными землями (альтернативой является передача права собственности) органам местного самоуправления, т.е. муниципалитетам.

После отмены моратория, в зависимости от принятого на политическом уровне решения, земли, которые сегодня находятся в государственной собственности, либо перейдут в коммунальную собственность (и таким образом не будут государственными землями), либо останутся в государственной собственности. Однако необходимым условием является наличие четких политических целей.

Госпожа Катя Деллс:

Чтобы быть действительно готовой для отмены моратория, Украине нужно иметь надлежащий, прозрачный, рыночно-ориентированный режим аренды и четкие права собственности на земельные участки. Если государственные земли должны передаваться в коммунальную собственность, фактически это означает передачу информации о землях, контракты, и тому подобное. Это требует времени и финансовых затрат. Продавая земли, необходимо гарантировать право собственности покупателя, для этого необходимым условием является функционирующие регистрация и кадастр. К началу продажи сельскохозяйственных земель необходимо разработать политику и стратегию управления землями государственной собственности. Методы распоряжения (для аренды и продажи) и временные рамки нужно разрабатывать в соответствии с определенной политики по управлению государственными и коммунальными землями. Для облегчения отчетности должны быть введены четкие процедуры внутреннего и внешнего мониторинга и аудита аренды и продажи.

Госпожа Вильма Даугалине (Литва), младший руководитель проекта от Twinning, директор Департамента сельского развития Министерства сельского хозяйства Литвы, представила присутствующим свой опыт в данной области, объединив его под заголовком «Продажа сельскохозяйственных земель в Литве» (презентация).

IMG_1374

Госпожа эксперт начала с краткого обзора экономических условий, в которых функционирует хозяйство Литвы, исходя из площади государства, численности населения и особенностей административно-территориального деления страны.

По форме собственности земельный фонд Литвы распределен следующим образом: почти 57% земель принадлежит физическим лицам, примерно 40% — государству, не более 3% приходится на юридических лиц, а оставшиеся 0,01% принадлежат муниципалитетам. При этом среди земель государственной собственности преобладают леса, а среди частной собственности абсолютное первенство принадлежит сельскохозяйственным землям.

Госпожа эксперт обратила внимание на определенные исторические особенности пути, который пришлось пройти Литве. После вступления в ЕС в 2004 году и до 2014 года почти десятилетие продолжался так называемый переходный период, в течение которого сельскохозяйственные земли государственной собственности нельзя было продавать иностранцам. Согласно законодательству ЕС, продажа земель государственной собственности без аукциона считается государственной помощью. В 2004 году Литва обратилась к Европейской Комиссии за разрешением на предоставление государственной помощи при покупке сельскохозяйственных земель, и в 2006 году это согласие было получено. Такая государственная помощь применялась в течение 2008-2013 годов при покупке сельскохозяйственных земель государственной собственности. После 2013 года сельскохозяйственные земли больше не подлежат продаже (за исключением 2-3 гектаров для приусадебного хозяйства) и лицам, которые имеют право на постройки и сельскохозяйственное оборудование, сельскохозяйственные земли, необходимые для этих построек и оборудования. По данным статистики, до 1 июля 2014 было продано 337,9 тыс. гектаров земель.

IMG_1430

Покупать сельскохозяйственные земли в Литве могут граждане государства, литовские юридические лица, государство, муниципалитеты, а также определенные субъекты иностранного права.

После 2014 года право покупать земли в Литве получили такие физические лица, имеющие необходимые профессиональные навыки и квалификацию: лица, которые в течение последних 10 лет, предшествовавших заключению контракта на покупку сельскохозяйственных земель, занимались сельскохозяйственной деятельностью минимум 3 года, а также лица, которые декларируют сельскохозяйственные земли и урожай, а также имеют зарегистрированное фермерское хозяйство или подтвержденное дипломом сельскохозяйственное образование.

Среди юридических лиц права на покупку земли имеют те, что которые на протяжении последних 10 лет, предшествовавших заключению контракта на покупку сельскохозяйственных земель, занимались сельскохозяйственной деятельностью минимум 3 года или те, которые декларируют сельскохозяйственные земли и урожай, если их доход от реализации товарной продукции составляет не менее 50% процентов общего годового дохода, а их экономическая жизнеспособность может быть доказана согласно установленной процедуре.

В течение второй половины 2014 было выдано 5452 разрешения на покупку частных сельскохозяйственных земель, из которых 4 разрешения — иностранным гражданам.

IMG_1390

По окончании доклада госпожа Деллс получила три вопроса от г. Мартынюка, Председателя Госгеокадастра:

1) применялась ли в восточных землях Германии реституция, то есть возвращение прежним владельцам земель, которыми они владели до разделения страны на Восточную и Западную части?

2) бюджеты какого уровня получают в Германии прибыль от продажи и аренды сельскохозяйственных земель — бюджет муниципалитета, где расположен участок, или бюджет федеральной земли, или это напрямую центральный федеральный бюджет?

3) применялся ли обратный выкуп государственной компанией BVVG земель из частной в государственную собственность, и, если да, в каких случаях это имело место?

Госпожа Катя Деллс:

Да, в Германии была реституция земель — для двух групп случаев: во-первых, для земель, экспроприированных в период 1933-1945 годов (преимущественно еврейское население). Эти люди получили реституцию в натуре, если это было невозможно, то компенсацию. Вторая группа, которая получила право на реституцию при определенных условиях — это те землевладельцы, в которых были отобраны земли в ГДР после 1949 года. Земли, экспроприированы в период 1945-1949 годов, не возвращались прежним землевладельцам. Когда владельцы получали обратно свою землю, они, конечно, получали также и права на нее — в том числе, право сдавать ее в аренду.

Доходы от продажи и аренды сельскохозяйственных земель идут напрямую в государственный бюджет. Доходы не предназначаются исключительно для агроструктурных целей. Однако, в других странах эти доходы имеют такое назначение, возможно, имеет смысл закладывать часть доходов напрямую для улучшения сельских территорий.

Что касается последнего вопроса — BVVG не осуществляло повторный выкуп, а только распоряжалось землями в своем портфеле. На раннем этапе эта идея обсуждалась с целью консолидации земель, но не была внедрена в жизнь. Тем не менее, на уровне федеральных земель существуют специальные агентства, которые осуществляют выкуп земель — в основном для агроструктурных и экологических целей.

Г. Мартынюк также поинтересовалсяу госпожи Даугальене литовским опытом работы с землями, находящимися за границей населенных пунктов. Целесообразно ли будет передать такие земли в собственность муниципалитета?

Госпожа Вилма Даугальене:

Основным органом, занимающимся земельными делами, в Литве является Национальная земельная служба при Министерстве сельского хозяйства. Мы обращались к опыту Германии и пришли к выводу, что передавать земли в собственность муниципалитетов не стоит, поскольку некоторые из них очень по-разному трактуют общенациональные законодательные положения, что значительно усложняет работу. В 2010 году у нас состоялась административная реформа, и ответственность за подобные операции с землей были переданы на центральный уровень.

После рассмотрения особенностей западноевропейского опыта, модератор дискуссии Михаил Кухар предложил участникам и гостям перейти к обсуждению второго блока актуальных вопросов, а именно — новых идей и методологии оценки земли.

Господин Ростислав Шманенко, директор департамента международного сотрудничества и рынка земель Госгеокадастра, посвятил свое выступление теме «Методология нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения» (презентация).

IMG_1398

Он отметил, что нормативная денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения была проведена в Украине только один раз — по состоянию на 1 июля 1995 года, и в дальнейшем ежегодно нормативную стоимость земли увеличивали, исходя из уровня инфляции.

Методические подходы двадцатилетней давности, по мнению эксперта, потеряли актуальность, ведь они не отвечают требованиям Закона Украины «Об оценке земель», не учитывают природно-сельскохозяйственное районирование, которое закреплено в ст. 179 Земельного Кодекса Украины, а также имеют устаревшие нормы рентабельности (35%) и срока капитализации рентного дохода (33 года).

В 2011 году были попытки актуализировать показатели оценки в рамках действующей методики, однако эти изменения не учитывали соответствующий рост себестоимости сельскохозяйственной продукции. В результате в 2012 году нормативная денежная оценка пахотных земель увеличилась на 8600 гривен за гектар (на 75%) и составила 20 600 гривен за гектар.

Новая методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения находится на активной стадии разработки. Основой для этого является проект Постановления КМУ, разработанный в исполнение п. 217 Плана мероприятий по выполнению Программы деятельности Кабинета Министров Украины и Стратегии устойчивого развития «Украина — 2020». К концу 2015 года методология должна пройти правовую экспертизу в Министерстве юстиции Украины, согласоваться с Министерством аграрной политики и продовольствия, а также с Министерством регионального развития Украины, прежде чем быть утвержденной КМУ.

IMG_1472

Господин Шманенко перечислил следующие основные преимущества новой методики оценки:

  • существенное упрощение методики оценки
  • приведения методики в соответствие с законодательством Украины
  • упрощение доступа землевладельцев и землепользователей к данным оценки
  • использование при проведении оценки нормативов дифференциального рентного дохода 2013
  • осуществлена дифференциация по природно-сельскохозяйственным районах.

На практических примерах эксперт обозначил алгоритм нормативной денежной оценки отдельного земельного участка сельскохозяйственного назначения и еще раз отметил эффективность такой модели в условиях современной экономической конъюнктуры.

IMG_1425

Господин Владимир Лапа, заместитель Министра аграрной политики и продовольствия Украины, взяв слово, подчеркнул важность указанной современной новой методики нормативно-денежной оценки для украинского аграрного рынка, ведь нынешняя оценка не отражает экономических и естественных условий хозяйствования.

Владимир Лапа:

Мы заинтересованы в том, чтобы нормативная денежная оценка была принята как можно скорее, мы согласовываем соответствующие документы с Госгеокадастром и надеемся, что уже в ближайшее время эта методика будет представлена на рассмотрение в Кабинет Министров.

Второй важный вопрос на повестке дня — это упорядочение земель, что является, безусловно, вопросом государственной важности. Правительство планирует провести инвентаризацию земель, однако финансовая составляющая сегодня мешает осуществить это так быстро, как того хотелось бы. Мы сейчас рассматриваем и такой вариант, как проведение описи земельных участков самими владельцами.

Среди планов на короткую перспективу — также и реформирование Академии аграрных наук: предполагается, что вопросы землепользования будут изучаться более фундаментально, в глобальном контексте.

Конечно, для решения такого широкого ряда задач нужна постоянная коммуникация Министерства аграрной политики и продовольствия с Госгеокадастром и Министерством регионального развития.

IMG_1448

Далее модератор дискуссии передал слово господину Андрею Мартину, заведующему кафедрой землеустроительного проектирования Национального университета биоресурсов и природопользования Украины, члену ассоциации «Земельный союз Украины», доктору экономических наук. Эксперт отметил, что, согласно Закону Украины «Об оценке земель», нормативная денежная оценка земельных участков является капитализированным рентным доходом с земельного участка, определенный по установленным и утвержденным нормативам.

Нормативная оценка применяется для определения размера земельного налога; государственной пошлины при обмене, наследовании и дарении земельных участков согласно закону; арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, а также потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства.

Основной проблемой существующей оценки, кроме уже упомянутой устарелости, является привязка исходных данных нормативной денежной оценки сельскохозяйственных угодий к данным экономической оценки земель колхозов и совхозов Украинской ССР по результатам их хозяйствования в 1981-87 годах, а также данных эффективности сельскохозяйственного производства за 1986- 1990 года.

К тому же, в действующей системе оценки не учтена себестоимость: установление прямой зависимости показателей оценки от текущих цен на зерно без учета реальной динамики себестоимости сельскохозяйственной продукции приводит к постепенному искривлению землеоценочных показателей и принципиально делает невозможной их объективную актуализацию в рамках действующей методики.

По новой методике, нормативная денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится отдельно по сельскохозяйственным угодьям (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища, залежи) и несельскохозяйственными угодьями на землях сельскохозяйственного назначения. Также господин Мартин упомянул о введении подхода, согласно которому техническая документация по нормативной денежной оценке земель сельскохозяйственного назначения административно-территориальной единицы должна включать шкалы нормативной денежной оценки агропромышленных групп почв сельскохозяйственных угодий природно-сельскохозяйственных районов, которые полностью или частично входят в состав этой административно-территориальной единицы.

В рамках своей презентации господин эксперт кратко представил новую формулу для определения оценки земли, с которой можно ознакомиться подробнее.

Вопрос преимуществ и недостатков нынешней и планируемой систем оценки земель сельскохозяйственного назначения вызвал оживленную дискуссию с обменом мнениями и обсуждением деталей и последствий реформ.

IMG_1365

Сделать репост
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •