Круглий стіл 23 липня: тези та презентації учасників

IMG_1468

23 липня у приміщенні Державної служби України з геодезії, картографії та кадастру відбулося чергове засідання Круглого столу з проблем земельного ринку. Воно стало заключним у серії дискусійних заходів цього літа і було присвячене одразу двом темам: «Досвід аграрних реформ західних країн Європи» та «Обговорення нової методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення».

Організаційне забезпечення зустрічі здійснювала Незалежна група макроекономічного аналізу та прогнозування (IMF Group) за сприяння Держгеокадастру України.

Перший блок питань було розпочато з доповіді пані Каті Деллс (Німеччина), молодший керівник проекту від проекту Twinning, Голова Міжнародного Департаменту консалтингу по BVVG (German Agri–Forest Privatization Agency), що представила увазі експертного співтовариства свою доповідь на тему «Землі сільськогосподарського призначення державної власності – трансформація відносин власності на прикладі Німеччини» (презентація).

IMG_1354

Пані експерт умовно поділила шлях до приватизації у Німеччині на три великі етапи:

  • коротко- або довгострокова оренда
  • програма придбання земель згідно з Законом про відшкодування та компенсацію
  • продаж за ринковою вартістю

Таким чином, впродовж 1992-1996 років Німеччина пройшла етап стабілізації новостворених ферм, забезпечення портфелю лісових земель та створила основу для майбутніх продажів. Впродовж наступних чотирьох років (до 2000) відбулась консолідація новоствореної аграрної структури та було започатковано так звану програму купівлі земель. Після цього було розпочато продаж сільськогосподарських земель на повністю сформованому земельному ринку; також з’явилась можливість довгострокової оренди.

В результаті цих етапів було створено різнорідну структуру власності та сільського господарства.

Головними цілями земельної політики у Німеччині були соціальна справедливість, корекція, компенсація, створення різноманітної сільськогосподарської структури та структури власності, збір фіскальних доходів, підтримка діяльності муніципалітетів та екологічних цілей.

BVVG також займається наданням державних земель для вітрогенеруючих установок. Це, за словами пані експерта, є взаємовигідною ситуацією: до державного бюджету збільшуються доходи, а національна енергетична політика одержує необхідну підтримку.

Ситуація в Україні, за словами пані експерта, характеризується, перш за все, тим, що землі сільськогосподарського призначення знаходяться у державної власності, а управляються на районному та обласному рівнях. Через діючий сьогодні мораторій продаж сільськогосподарських земель державної власності є неможливим, а головне питання наразі – передача права розпорядження державними землями (альтернативою є передача права власності) органам місцевого самоврядування, тобто муніципалітетам.

Після відміни мораторію, залежно від прийнятого на політичному рівні рішення, землі, які сьогодні перебувають у державній власності, або перейдуть у комунальну власність (і таким чином більше не будуть державними землями) або залишаться у державній власності. Однак необхідною умовою є наявність чітких політичних цілей.

Пані Катя Деллс:

Щоб бути дійсно готовою для відміни мораторію, Україні потрібно мати належний, прозорий, ринково-орієнтований режим оренди та чіткі права власності на земельні ділянки. Якщо державні землі мають передаватися у комунальну власність, фактично це означає передачу інформації про землі, контракти, тощо. Це потребуватиме часу та фінансових засобів.  Продаючи землі, необхідно гарантувати право власності покупця, для цього необхідною умовою є функціонуючі реєстрація та кадастр. До початку продажу сільськогосподарських земель необхідно розробити політику та стратегію управління землями державної власності. Методи розпорядження (для оренди та продажу) та часові рамки потрібно розробляти у відповідності до визначеної політики щодо управління державними та  комунальними землями. Для полегшення звітності мають бути запроваджені чіткі процедури внутрішнього та зовнішнього моніторингу та аудиту оренди та продажу.

Пані Вілма Даугальєне (Литва), Молодший керівник проекту від проекту Twinning, директор департаменту сільського розвитку Міністерства сільського господарства Литви,  презентувала присутнім свій досвід у даній галузі, об’єднавши його під заголовком «Продаж сільськогосподарських земель у Литві» (презентація).

IMG_1374

Пані експерт розпочала зі стислого огляду економічних умов, в яких функціонує господарство Литви, виходячи з площі держави, кількості населення та особливостей адміністративно-територіального поділу країни.

За формою власності земельний фонд Литви розподілений таким чином: майже 57% земель належить фізичним особам, приблизно 40% – державі, трохи більше 3% припадає на юридичних осіб, а ті 0,01%, що лишився, належить муніципалітетам. При цьому серед земель державної власності переважають ліси, а серед приватної власності абсолютна першість належить сільськогосподарським землям.

Пані експерт завернула увагу на певні історичні особливості шляху, який довелося пройти Литві. Після вступу у ЄС у 2004 році і до 2014 року майже десятиліття тривав так званий перехідний період, протягом якого сільськогосподарські землі державної власності не можна було продавати іноземцям. Згідно з законодавством ЄС продаж земель державної власності без аукціону вважається державною допомогою. У 2004 році Литва звернулася до Європейської Комісії за дозволом на надання державної допомоги при купівлі сільськогосподарських земель, і у 2006 році цю згоду було отримано. Така державна допомога застосовувалася протягом 2008-2013 років при купівлі сільськогосподарських земель державної власності. Після 2013 року сільськогосподарські землі більше не підлягають продажу (за винятком 2-3 гектарів для присадибного господарства) та особам, які мають право на будівництво та сільськогосподарську техніку, сільськогосподарські землі під згадану забудову та техніку. За даними статистики, до 1 липня 2014 року було продано 337,9 тис. гектарів земель.

IMG_1430

Купувати сільськогосподарські землі в Литві можуть громадяни держави, литовські юридичні особи, держава, муніципалітети, а також певні суб’єкти іноземного права.

Після 2014 року право купувати землі у Литві отримали такі фізичні особи, що мають необхідні професійні навички та кваліфікацію: особи, які протягом останніх 10 років, що передували укладанню контракту на купівлю сільськогосподарських земель, займалися сільськогосподарською діяльністю мінімум 3 роки, а також особи, які декларують сільськогосподарські землі та врожай, а також мають зареєстроване фермерське господарство або підтверджену дипломом сільськогосподарську освіту.

Серед юридичних осіб право на купівлю землі мають ті, що які протягом останніх 10 років, що передували укладанню контракту на купівлю с/г земель, займалися сільськогосподарською діяльністю мінімум 3 роки або ті, які декларують сільськогосподарські землі та врожай, якщо їх дохід від реалізації товарної с/г продукції складає не менше 50% процентів загального річного доходу, а їх економічна життєздатність може бути доведена згідно з встановленою процедурою.

Протягом другої половини 2014 року було видано 5452 дозволи на купівлю приватних сільськогосподарських земель, з яких 4 дозволи – іноземним громадянам.

IMG_1390

По закінченні доповіді пані Деллс отримала три питання від п. Мартинюка, Голови Держгеокадастру:

1) чи застосовувалась у східних землях Німеччини реституція, тобто повернення колишнім власникам земель, котрими вони володіли до поділу країни на Східну та Західну частини?

2) бюджети якого рівня отримують в Німеччині прибуток від продажу та оренди сільськогосподарських земель – бюджет муніципалітету, де розташована ділянка, чи бюджет федеральної землі, чи це напряму центральний федеральний бюджет?

3) чи застосовувався зворотній викуп державною компанією BVVG земель із приватної в державну власність, і, якщо так, у яких випадках це мало місце?

Пані Катя Деллс:

Так, у Німеччині була реституція земель – для двох груп випадків: по-перше, для земель, експропрійованих у період 1933-1945 років (переважно єврейське населення). Ці люди отримали реституцію у вигляді землі, якщо це було неможливо, то отримували компенсацію. Друга група, яка отримала право на реституцію за певних умов – це ті землевласники, в яких було відібрано землі у НДР після 1949 року. Землі, вилучені у період 1945-1949 років не поверталися колишнім власникам. Коли власники отримували назад свою землю, вони, звісно, отримували також і права на неї, з-поміж іншого, право здавати землю в оренду.

Доходи від продажу та оренди сільськогосподарських земель ідуть напряму до державного бюджету. Надходження не призначаються виключно для агроструктурних цілей. Однак, в інших країнах ці надходження мають спеціальне призначення, можливо, має сенс закладати у бюджеті певну частку надходжень напряму для розвитку сільських територій.

Щодо останнього питання – BVVG не здійснювало повторний викуп, а тільки розпоряджалося землями зі свого портфоліо.  На ранньому етапі ця думка обговорювалася з метою консолідації земель, однак  її не було впроваджено в життя. Тим не менш, на рівні федеральних земель існують спеціальні агентства, які здійснюють викуп  земель, здебільшого для агроструктурних та екологічних цілей.  

П. Мартинюк також поцікавився в пані Даугальєне литовським досвідом роботи з землями, що знаходяться на межею населених пунктів. Чи доцільно буде передати такі землі і власність муніципалітету?

Пані Вілма Даугальєне:

Основним органом, що займається земельними справами, є у Литві Національна земельна служба при Міністерстві сільського господарства. Ми звертались до досвіду Німеччини та дійшли висновку, що передавати землі у власність муніципалітетів не варто, оскільки деякі з них дуже по-різному трактують загальнонаціональні законодавчі положення, що значно ускладнює роботу. У 2010 році у нас відбулася адміністративна реформа, і відповідальність за подібні операції з землею було передано на центральний рівень.

Після огляду особливостей західноєвропейського досвіду, модератор дискусії Михайло Кухар запропонував учасникам та гостям перейти до обговорення другого блоку актуальних питань, а саме – нові ідеї та методології оцінки землі.  

Пан Ростислав Шманенко, директор департаменту міжнародного співробітництва та ринку земель Держгеокадастру, присвятив свій виступ темі «Методологія нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення» (презентація).

IMG_1398

Він зауважив, що нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення була проведена в Україні лише один раз – станом на 1 липня 1995 року, і в подальшому щороку нормативну вартість землі збільшували, виходячи з рівня інфляції.

Методичні підходи двадцятирічної давнини, на думку експерта, втратили актуальність, адже вони не відповідають вимогам Закону України «Про оцінку земель», не беруть до уваги природно-сільськогосподарське районування, яке закріплене у ст. 179 Земельного Кодексу України, а також мають застарілі норми рентабельності (35%) та терміну капіталізації рентного доходу (33 роки).

У 2011 році були спроби актуалізувати показники оцінки в рамках чинної методики, проте ці зміни не враховували відповідне зростання собівартості сільськогосподарської  продукції. В результаті в 2012 р. нормативна грошова оцінка орних земель збільшилась на 8,6 тисяч гривень за гектар (на 75%) і склала 20,6 тисяч гривень за гектар.

Нова методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення знаходиться на активній стадії розробки. Основою для цього є проект Постанови КМУ розроблений на виконання п. 217 Плану заходів з виконання Програми діяльності Кабінету Міністрів України та Стратегії сталого розвитку «Україна – 2020». До кінця 2015 року методологія має пройти правову експертизу в Міністерстві юстиції України, погоджено з Міністерством аграрної політики та продовольства, а також з Міністерством регіонального розвитку України, перш ніж бути затвердженим КМУ.

IMG_1472

Пан Шманенко перерахував такі основні переваги нової методики оцінки:

  • суттєвє спрощення методики оцінки
  • приведення методики у відповідність до законодавства України
  • спрощення доступу землевласників та землекористувачів до даних оцінки
  • використання під час проведення оцінки нормативів диференціального рентного доходу 2013 року
  • здійснена диференціація по природно-сільськогосподарським районах.

На практичних прикладах експерт окреслив алгоритм нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки сільськогосподарського призначення і ще раз наголосив на ефективності такої моделі в умовах сучасної економічної кон’юнктури.

Пан Володимир Лапа, Заступник Міністра аграрної політики та продовольства України, взявши слово, підкреслив важливість зазначеної сучасної нової методики нормативно-грошової оцінки для українського аграрного ринку, адже нинішня оцінка не віддзеркалює економічних та природничих умов господарювання.

IMG_1425

Володимир Лапа:

Ми зацікавлені у тому, щоб нормативна грошова оцінка була прийнята якомога скоріше, ми погоджуємо відповідні документи з Держгеокадастром та сподіваємось, що вже найближчим часом ця методика буде подана на розгляд до Кабінету Міністрів.

Друге важливе питання на порядку денному – це впорядкування земель, що є, безумовно, питанням державної ваги. Уряд планує здійснити інвентаризацію земель, проте фінансова складова сьогодні заважає здійснити це так швидко, як того хотілося б. Ми зараз розглядаємо і такий варіант, як проведення опису земельних ділянок самими власниками.

Серед планів на коротку перспективу також і реформування Академії аграрних наук: передбачається, що землекористування буде вивчатись більш фундаментально, у глобальнішому контексті.

Звісно, для вирішення такого широкого ряду задач потрібна постійна комунікація Міністерства аграрної політики та продовольства з Держгеокадастром та Міністерством регіонального розвитку.  

Надалі модератор дискусії передав слово пану Андрію Мартину, завідувачу кафедри землевпорядного проектування Національного університету біоресурсів і природокористування України, Члену асоціації «Земельна спілка України», доктору економічних наук. Експерт зазначив, що, відповідно до Закону України «Про оцінку земель», нормативна грошова оцінка земельних ділянок є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки, що визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

IMG_1448

Нормативна оцінка застосовується для визначення розміру земельного податку; державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом; орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, а також втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва.

Основною проблемою існуючої оцінки, окрім вже згаданої застарілості, є прив’язка вихідних даних нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь до даних економічної оцінки земель колгоспів і радгоспів Української РСР по результатам їх господарювання у 1981-87 роках, а також даних ефективності сільськогосподарського виробництва за 1986-1990 роках.

До того ж, в діючій системі оцінки не врахована собівартість: становлення прямої залежності показників оцінки від поточних цін на зерно без урахування реальної динаміки собівартості сільськогосподарської продукції призводить до поступового викривлення землеоцінювальних показників та принципово унеможливлює здійснення їх об’єктивної актуалізації в рамках чинної методики.

За новою методикою, нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення проводиться окремо за сільськогосподарськими угіддями (ріллею, багаторічними насадженнями, сіножатями, пасовищами, перелогами) та несільськогосподарськими угіддями на землях сільськогосподарського призначення. Також пан Мартин зазначив про запровадження підходу, згідно якого технічна документація з нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення адміністративно-територіальної одиниці повинна включати шкали нормативної грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів сільськогосподарських угідь природно-сільськогосподарських районів, які повністю або частково входить до складу цієї адміністративно-територіальної одиниці.

В рамках своєї презентації пан експерт коротко представив нову формулу для визначення оцінки землі, з якою можна ознайомитись детальніше.

Питання переваг і недоліків нинішньої та запланованої систем оцінки земель сільськогосподарського призначення викликало жваву дискусію з обміном думками та обговоренням деталей та наслідків реформ.

IMG_1365

Сделать репост
  • 21
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
    21
    Shares